Gebedshuizen bezitten miljarden aan leeg, verslechterend of onderbenut onroerend goed.
Sommige lokale overheden en denominaties overwinnen obstakels om het in broodnodige huisvesting voor hun gemeenschappen te snijden.
Veel gebedshuizen bezitten lege en onderbenutte gebouwen en land. Steden en provincies hebben woningen nodig voor betaalbare woningen. Lijkt me een match made in, nou ja, de hemel.
Maar matchmaking tussen gebedshuizen en lokale overheden is niet zo eenvoudig. Gebedshuizen kunnen frustrerend zijn, soms bijna onmogelijk, om mee te werken. Leden hebben de neiging om bejaard te zijn en vast te lopen op wat hun kerk, synagoge of ander gebedshuis vroeger was, niet op wat het nu is.
Ingewikkelde managementstructuren zijn gebruikelijk in de religieuze wereld, wat betekent dat een congregatie, voorganger, trustees, bisschop en soms zelfs een regionaal orgaan aan boord moeten zijn om een verkoop- of herontwikkelingsproject goed te keuren.
Begraafplaatsen die eeuwigdurende zorg vereisen, kunnen deel uitmaken van het onroerend goed, en akten kunnen reversieclausules bevatten, waarbij het eigendom wordt teruggegeven aan de oorspronkelijke eigenaren (zelfs uit de 19e eeuw) als het onroerend goed wordt gebruikt voor iets anders dan religieuze diensten.
Steden kunnen ook onverzettelijk zijn. Zonering mag geen ander gebruik dan gebedshuizen toestaan en, als dat het geval is, kunnen gemeenteraden kraken voor de oppositie van buurt-NIMBY’s. (NIMBY is een acroniem voor “Not In My Back Yard” en verwijst naar leden van de gemeenschap die oppositioneel zijn over ontwikkelingen in hun gebied, zonder soortgelijke bezwaren tegen soortgelijke ontwikkelingen op andere gebieden te maken.)
Sommige gemeenten sic hun belastingadministrateurs op onroerend goed en beginnen met het heffen van onroerendgoedbelasting op het moment dat een perceel leeg staat, zelfs als de belastingen een toekomstige ontwikkeling zullen doden. Anderen sic plannings- en conserveringsambtenaren op een huis van aanbidding of zijn eigendom om het zo moeilijk mogelijk te maken voor de grote, open leegte die bekend staat als een heiligdom om in wooneenheden te worden uitgehouwen.
Toch hebben sommige gemeenten de handen uit de mouwen gestoken en initiatieven genomen om de knikken glad te strijken en leegstaande geloofswoningen actief om te vormen tot betaalbare woningen.
In San Diego heeft de gemeenteraad unaniem ingestemd met de “YIGBY” (Yes In God’s Back Yard) huisvestingshervormingen van burgemeester Kevin L. Faulconer. San Jose volgt dit voorbeeld. San Antonio’s Neighborhood and Housing Services Department heeft een mission oriented development pilotproject gelanceerd om religieuze partners te helpen het ontwikkelingsproces te doorlopen. En Montgomery County, Md., bemant een op vrijwilligers gebaseerde Religious Land Use Working Group die de grote immigrantenpopulatie van de provincie helpt bij het gebruik en de verwerving van op geloof gebaseerde eigendommen.
Andere gemeenten schieten misschien tekort in het organiseren van initiatieven, maar zijn vooruitstrevend en geduldig in het samenwerken met de geloofsgemeenschap bij het herontwikkelen of herbestemmen van hun vastgoed.
Initiatieven wijd en zijd
Sommige religies en denominaties bereiden zich ook voor op de reis. De United Church of Christ, een van de kleinste protestantse gemeenten, heeft een Building and Loan Fund opgericht dat helpt bij het plannen, financieren en ontwikkelen van projecten.
De Western North Carolina Conference van de United Methodist Church heeft Wesley Community Development opgericht, een non-profitorganisatie die hetzelfde doet.
Bricks and Mortals ontstond uit de Judson Memorial Church in New York City en ten noorden van de grens ontstond de Trinity Centres Foundation uit de United Church of Canada; beide organisaties zijn begonnen met het werken van kust tot kust.
Goed gefinancierde nationale instellingen voor gemeenschapsontwikkeling zoals de Local Initiatives Support Corporation en Enterprise Community Partners hebben ook initiatieven gevormd op basis van op geloof gebaseerde eigendommen.
En de afgelopen 30 jaar heeft Partners for Sacred Places, met hoofdkantoor in Philadelphia, gebedshuizen in het hele land geholpen die lijden aan “afnemende aanwezigheid, beperkte middelen en de lasten van verouderde, onderbezette en overschatte gebedshuizen.”
Een filantropische kampioen van hergebruik door de kerk is de in Indianapolis gevestigde Lilly Endowment. Lilly heeft aanzienlijke subsidies verstrekt aan partners voor heilige plaatsen, bakstenen en stervelingen en de bisschoppelijke bisdommen van Indianapolis en Noord-Indiana, die momenteel kijken naar het potentieel van hun kerkbezittingen in de staat Hoosier.
Maar de meeste aan de kerk gelieerde foundations, met name lokale, zitten vast aan het ondersteunen van dezelfde oude reparatieprojecten – het repareren van een dak, het vervangen van een HVAC-systeem, het repareren van een torenspits – vaak goed geld na slecht gooien om een gebedshuis te onderhouden waarvan het aantal leden en de opkomst al jaren afnemen.
De omvang van het probleem is groot.
Op zichzelf wordt geschat dat de United Methodist Church, met het grootste aantal protestantse gemeenten in de VS, meer dan $ 50 miljard aan onroerend goed bezit. Het UMC schatte dat 25 procent van zijn $ 1,2 miljard aan kerkgebouwen in één staat op levensondersteuning is – kleine gemeenten, verslechterde gebouwen, rekeningen die onbetaald blijven – en nog eens 40 procent is in ernstige toestand.
Orange Township, N.J., met een bevolking van slechts 30.000, heeft 18 kerken in het kleine centrum, de meesten van hen vechten om te overleven op waardevolle eigendommen op 35 minuten met de trein van Midtown Manhattan.
Herontwikkeling Whack-a-Mole
Helaas behandelen de meeste gemeenten en denominaties de herontwikkeling van kerken – of het nu gaat om betaalbare woningen of ander maatschappelijk gebruik zoals gemeenschaps- en kunstcentra of zelfs kantoor- en winkelruimte – niet strategisch, maar als een whack-a-mole-spel, waarbij één huis van aanbidding tegelijk wordt aangeraakt zonder echte advocaat in het kantoor van de bisschop of het kantoor van de burgemeester.
In hete vastgoedmarkten richten particuliere ontwikkelaars zich op worstelende gebedshuizen, waarbij ze vaak profiteren van onervaren onderhandelaars en bouwen wat de markt vraagt.
Een dergelijke eenmalige ontwikkeling levert niet noodzakelijkerwijs slechte resultaten op: eerder dit jaar vermeldde de zakelijke publicatie Bisnow 10 kerkherontwikkelingsprojecten die zijn voltooid of aan de gang zijn in metro Washington, DC, in totaal 1.200 wooneenheden, waarvan de meeste betaalbaar of gericht op senioren.
Maar dat is in een van de heetste vastgoedmarkten in het land. Hoe zit het met worstelende gebedshuizen op koudere markten zoals Adams County, Colo.; Jefferson City, Mo.; of Madison, Ind.?
En leegstaand land is braakliggend land, net zo geschikt voor luxe huisvesting als voor het bieden van huizen voor gezinnen met een lager inkomen, en daarin ligt de verleiding: steden met geldgebrek kunnen hongeren naar inkomsten uit onroerendgoedbelasting en noodlijdende denominaties kunnen dorsten naar bedrijfsgeld, waardoor het maar al te gemakkelijk is om de argumenten van voorstanders van betaalbare huisvesting te negeren dat het bevorderen van luxeprojecten op religieus land zowel een gemiste kans is voor een gemeente als een vreselijke mismatch voor een huis van aanbidding en zijn missie.
Enige begeleiding en coördinatie – en misschien zelfs fiscale prikkels – van hogere overheidsniveaus kunnen gemeenten helpen terwijl ze worstelen om door dit opkomende landschap van onroerend goed en sociale diensten te navigeren. Maar deelstaatregeringen en het Office of Faith-Based and Neighborhood Partnerships van het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling zijn tot nu toe niet betrokken geweest.
Is het niet tijd voor een bredere en diepere inspanning om matches te maken tussen lege en onderbenutte gebedshuizen en de betaalbare huisvesting die onze gemeenschappen nodig hebben?
Dit verhaal is onderdeel van de SoJo Exchange van de Oplossingen Journalistiek Netwerk, een non-profitorganisatie die zich toelegt op rigoureuze rapportage over reacties op sociale problemen. Het werd oorspronkelijk gepubliceerd door Dominant op 9 september 2021, en is met toestemming opnieuw uitgegeven door Good Good Good
